¿Qué es una propiedad de obra nueva?

Una propiedad de nueva construcción es aquella que está completamente nueva y nunca ha sido habitada.

A veces puede ver casas que son bastante nuevas pero que ya han sido propiedad de otra persona y que han vivido en ellas descritas como ‘nuevas construcciones’, pero esta guía trata sobre casas y pisos que aún no han sido comprados o habitados por nadie.

¿Por qué comprar una propiedad de obra nueva?

Uno de los principales beneficios de comprar una propiedad de nueva construcción es que, al menos inicialmente, es menos probable que requiera el mismo nivel de mantenimiento que tendría con una propiedad más antigua. Sus facturas de energía también pueden ser más baratas, dado que generalmente están mejor aisladas que las casas de época.

Si está comprando sobre plano (es decir, antes de que se haya construido), también puede elegir ciertos aspectos del diseño.

La otra ventaja, si necesita ayuda financiera, es que el esquema de préstamos de capital Ayuda para comprar, en el que el gobierno le presta un porcentaje del precio de la propiedad, solo está disponible para propiedades de nueva construcción. El esquema de Primeras Viviendas del gobierno también está disponible solo en construcciones nuevas.

Sin embargo, puede haber algunas desventajas en la compra de casas de nueva construcción, incluidos problemas de enganches cuando se muda y dificultades para obtener una hipoteca. Explicamos esto con más detalle más abajo.

¿Qué incluye una propiedad de obra nueva?

Una de las grandes ventajas de comprar una propiedad nueva es que, a menudo, muchas de las instalaciones y accesorios que de otro modo tendría que desembolsar están incluidos en el precio.

Exactamente lo que se incluye varía según el desarrollador y lo que ofrecen. Es posible (aunque no siempre) que se tiren lavadoras o lavavajillas, así como pisos de madera o alfombras.

Los desarrolladores a menudo intentarán venderle artículos adicionales. Tenga cuidado aquí: el precio de estos podría estar inflado, por lo que puede ser mucho más barato para usted obtenerlos y pagarlos usted mismo.

Las normas y reglamentos de construcción actuales también significan que hay estándares que los desarrolladores deben cumplir para que su propiedad sea lo más eficiente posible desde el punto de vista energético, ayudándole a ahorrar en las facturas.

Esto significa que las características de eficiencia energética, como ventanas de doble o incluso triple acristalamiento, paredes, techos y puertas con aislamiento, y calefacción de bajo consumo son comunes en las propiedades de nueva construcción.

¿Los precios de obra nueva son negociables?

Los precios de venta a menudo se pegan en todas las vallas publicitarias cuando se construyen las propiedades.

Por supuesto, los desarrolladores le dirán que este es el precio que tendrá que pagar, pero es solo un precio de venta y debe estar preparado para negociar.

La probabilidad de éxito dependerá de varias cosas, como dónde está la propiedad y el nivel de demanda, así como qué tan avanzado está el desarrollo.

Si es muy temprano, podría haber un trato por hacer, ya que el desarrollador puede necesitar fondos para continuar con el proyecto. Por el contrario, si el proyecto está a punto de completarse y el desarrollador aún no ha encontrado un comprador, aquí también podría estar en una posición sólida.

Cualquiera que sea la etapa en la que se encuentre el desarrollo, vale la pena investigar y observar los precios de venta de propiedades similares cercanas a través de sitios como Rightmove, Zoopla y el Registro de la Propiedad.

Asegúrese de nunca pagar más de lo que cree que vale, ya que podría tener dificultades para vender la propiedad por la misma cantidad más adelante e incluso podría caer en un patrimonio neto negativo, donde debe más en su hipoteca que el valor de la propiedad. .

Si no llega a ninguna parte regateando el precio de venta, existen otras formas de reducir potencialmente sus costos. Puede pedirle al desarrollador que cubra su impuesto de timbre o agregar extras, como pisos o muebles, de forma gratuita.

¿Hay una prima de obra nueva?

Es posible que haya oído hablar de la ‘prima de nueva construcción’, un término utilizado para describir el hecho de que las casas de nueva construcción tienden a ser más caras que las propiedades más antiguas, pero por lo demás similares. La razón de esta diferencia es que todo es nuevo y sin usar, ahorra energía y está construido con, con suerte, especificaciones de alta calidad.

Algunas personas creen que, además de la prima estándar de nueva construcción, los desarrolladores han estado cobrando una ‘prima de ayuda para comprar’ aún mayor a quienes utilizan el esquema de préstamos de capital del gobierno.

Trate de mantenerse sensato y no se deje sorprender demasiado por una casa modelo de nueva construcción. Investigue, averigüe sobre propiedades similares en el área y en el desarrollo, y nunca ofrezca más de lo que puede pagar.

El proceso de compra de una obra nueva

1. Pon tus finanzas en orden

Busque orientación de un asesor hipotecario calificado sobre cuánto podría pedir prestado. De esa manera, sabrá exactamente lo que puede pagar antes de comenzar a visitar propiedades que están más allá de su presupuesto.

Puede ser útil tener un acuerdo de hipoteca en principio (AIP) antes de comenzar a buscar una casa, especialmente si es la primera vez que compra.

Es un documento de un prestamista hipotecario que confirma que, ‘en principio’, le otorgará una hipoteca por una cierta cantidad, que puede usar para demostrarle al desarrollador que podrá pagar la propiedad.

2. Encuentra una propiedad

El siguiente paso es encontrar un desarrollo que le guste. Si espera obtener un préstamo de capital de Help to Buy, deberá verificar que el desarrollo participe en el esquema.

Asegúrese de investigar el área, los servicios locales y el historial del desarrollador para entregar propiedades de alta calidad a tiempo.

Una vez que tenga una idea clara de su rango de precios, es hora de comenzar a visitar promociones de obra nueva. Lo llevarán por una casa modelo, que replicará exactamente o de cerca la propiedad que está considerando comprar si aún no se ha construido, o, si aún no se ha construido la casa modelo, una suite de marketing .

Puede averiguar cómo aprovechar al máximo su visita y las preguntas que debe hacer en nuestra guía para ver una casa piloto.

3. Haz una oferta y paga una tarifa

Si está interesado en comprar la propiedad y está seguro de que puede pagar los pagos mensuales de la hipoteca, es hora de hacer una oferta. Esto no tiene que ser por el precio de venta (consulte ¿Son negociables los precios de las construcciones nuevas?, más arriba).

Si se acepta su oferta, deberá pagar una tarifa de reserva. Esto generalmente oscila entre £ 500 y £ 1,000 y generalmente se deduce del precio de compra cuando completa.

Tenga en cuenta que esta tarifa no es reembolsable si decide retirarse.

4. Comience a trabajar en los asuntos legales y financieros

Tendrá que designar a un transportista o abogado para que se ocupe de la parte legal de su compra. Puede ser útil encontrar uno con experiencia en el manejo de nuevas construcciones: verificará que el desarrollador haya recibido el permiso de planificación adecuado y que la propiedad tenga acceso a todos los servicios correctos, como carreteras y alcantarillado.

También negociarán la fecha en que puede obtener sus llaves y administrarán los fondos para comprar la propiedad.

Al mismo tiempo, comenzará el proceso de solicitud de una hipoteca (consulte las hipotecas de nueva construcción, a continuación) y esperará mientras su prestamista valora la propiedad de forma independiente.

5. Espera para mudarte

Con una propiedad de nueva construcción, intercambiará contratos meses antes de mudarse. Este es el punto en el que paga su depósito, a través de su transmisor.

Encontrará un poco de jerga al planificar su fecha de mudanza.

La primera es la fecha de ‘parada corta’, que es cuando el desarrollador espera terminar el trabajo, y la segunda es la fecha de ‘parada larga’, que es la fecha en que la casa posee para ser completado por.

En teoría, la fecha límite está diseñada para protegerlo de perder su oferta de hipoteca, ya que (dependiendo del prestamista) a menudo vencen después de seis meses. Sin embargo, la fecha de finalización puede retrasarse, ya menudo lo hace: una investigación realizada por New Homes Review encontró que más del 40 % de las viviendas de nueva construcción no están listas para la fecha límite original.

Aquí es donde es vital contar con un gran trasmisor, ya que debe mantenerlos actualizados tanto a usted como a su prestamista hipotecario durante todo el proceso.

Antes de mudarse, asegúrese de realizar una encuesta de enganches para que cualquier problema con la propiedad pueda identificarse y solucionarse lo más rápido posible.

Hipotecas obra nueva

Obtener una hipoteca para una casa de nueva construcción a veces puede ser más difícil que para una propiedad más antigua, ya que algunos prestamistas ponen límites más estrictos al valor máximo de una propiedad sobre la que ofrecerán un préstamo.

Esto significa que puede estar restringido a pedir prestado el 85% del valor de una casa de nueva construcción, o el 75% en un piso, mientras que los prestamistas pueden estar dispuestos a prestar un porcentaje mayor en una propiedad más antigua.

El tiempo también puede ser un problema. Las ofertas de hipotecas tienden a ser válidas por seis meses, lo que puede causar un problema si está comprando una casa que aún no se ha construido (ver compra sobre plano) y la fecha de finalización proyectada es más lejana.

Algunos prestamistas considerarán extender sus ofertas, pero esto a menudo está sujeto a una reevaluación de su solicitud.

Algunos prestamistas hacen ofertas hipotecarias para viviendas de nueva construcción que duran períodos más largos, pero de ninguna manera son la norma.

Un corredor de hipotecas imparcial debería poder aconsejarle sobre el mejor prestamista y trato para su situación.

¿Puedo hacer un cambio parcial para comprar una obra nueva?

Algunos constructores de casas ejecutan esquemas de intercambio parcial (PX), que permiten a los compradores comprar una casa de nueva construcción y usar su propiedad actual como pago parcial.

Si bien los esquemas de intercambio parcial eliminan la molestia de vender su casa de la manera tradicional, existen desventajas.

Algunos desarrolladores ofrecerán por debajo del valor de mercado, por lo que siempre debe hacer que los agentes inmobiliarios locales realicen sus propias valoraciones antes de aceptar cualquier cosa.

Además, los criterios de elegibilidad pueden ser estrictos; a veces, solo podrá utilizar el intercambio parcial para financiar hasta el 70 % del precio de compra de su nuevo hogar.

¿Las nuevas construcciones son de dominio absoluto o arrendamiento?

Si está comprando un piso, es normal que se venda en régimen de arrendamiento, lo que significa que usted es propietario de la vivienda pero no del terreno en el que se encuentra, y solo durante un número limitado de años antes de que pase de nuevo al propietario ( terrateniente).

Ser propietario de una propiedad en arrendamiento normalmente implicará pagar una renta del suelo a su dueño absoluto. Si estás en un piso, también pagarás un cargo por servicio por el costo de mantener las partes comunes del edificio y los terrenos.

En los últimos años también se han vendido en régimen de arrendamiento un gran número de viviendas de obra nueva. Sin embargo, el gobierno anunció en junio de 2019 que prohibiría la venta de viviendas de nueva construcción en régimen de arrendamiento.

Sin embargo, aún se debe aprobar la legislación antes de que esto se convierta en ley.

Escándalo de arrendamiento de obra nueva

Si está comprando una propiedad de arrendamiento de nueva construcción, es importante verificar que su contrato de arrendamiento no incluya una cláusula de duplicación de la renta del suelo, que implica que la renta del suelo se duplica cada década.

La presencia de esta cláusula ha llevado a muchos propietarios de viviendas de nueva construcción a quedarse atrapados en propiedades que no pueden venderse, ya que un número cada vez mayor de prestamistas hipotecarios se niegan a prestar en viviendas con esto en sus contratos de arrendamiento.

En junio de 2018, ¿Cuál? publicó una investigación exhaustiva sobre los problemas relacionados con las viviendas arrendadas, incluidas las cláusulas de duplicación de la renta del suelo, las tarifas de permisos punitivas, los problemas de compra de propiedad absoluta y los problemas de compra y venta de viviendas arrendadas.

Pros y contras de comprar una obra nueva

Como puede ver, hay mucho que pensar antes de comprar una nueva construcción. Hemos resumido las cosas más importantes a tener en cuenta en la siguiente tabla.

Saber más: viendo una casa piloto

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