Comprar, mantener y vender propiedades de compra para alquiler puede ser un negocio costoso, por lo que es importante comprender todos los costos que enfrentará antes de decidir convertirse en propietario.

Hemos enumerado los gastos principales a continuación, pero también vale la pena reservar un fondo de contingencia en caso de que alguno de sus costos sea mayor de lo esperado.

Costos de hipoteca de compra para alquiler

Si necesita una hipoteca de compra para alquiler, es probable que sus pagos mensuales sean su mayor gasto regular.

Cuanto mayor sea el depósito que tenga, mejor será el trato que debería poder obtener. El impacto del coronavirus en la economía ha significado menos hipotecas en el mercado, por lo que si tiene un depósito de menos del 20%, es poco probable que obtenga un préstamo en el clima actual.

Si planea sacar una hipoteca de tasa variable como un rastreador, estará a merced de la tasa base del Banco de Inglaterra. Si esto aumenta, también lo harán los pagos de su hipoteca.

Los propietarios con grandes carteras pueden tener más dificultades para obtener financiamiento adicional, ya que los bancos ahora requieren evidencia más completa de las ganancias de los inversores con más de cuatro propiedades.

Costos de mantenimiento de la propiedad

No existe una ciencia exacta para calcular los costos de mantenimiento pero, si ya posee una casa, debe tener una buena idea de cuáles podrían ser los principales tipos de mantenimiento.

Los propietarios experimentados recomiendan un enfoque de mantenimiento «poco y frecuente», ya que a menudo mantendrá los costos bajos a largo plazo.

Como mínimo, presupueste los costos de alrededor de £ 250 por año por propiedad.

Costos de remodelación

Probablemente necesitarás redecorar o renovar partes de la propiedad cada pocos años. Nuevamente, la mejor guía para los costos probables de este tipo de trabajo es pensar en cuándo ha hecho algo similar en su propia casa.

Como guía aproximada, presupueste costos de alrededor de £ 2,000 durante cinco años.

Honorarios del agente de arrendamiento

Si decide utilizar un agente de arrendamiento para encontrar inquilinos y cobrar las rentas, debe presupuestar una tarifa de al menos el 10% de la renta mensual.

Si desea que el agente de alquiler administre completamente la propiedad por usted, es decir, cobre el alquiler, se ocupe de los problemas y consultas de los inquilinos, etc., es probable que esta cifra se acerque al 15-20%.

Seguro de propietario

Es una buena idea contratar un seguro de propietario y, si tiene una hipoteca, su prestamista generalmente esperará que lo haga.

Puede obtener diferentes niveles de seguro, por ejemplo, cobertura para el edificio y cobertura para su contenido si la propiedad está amueblada.

Los costos variarán dependiendo de dónde se encuentre la propiedad, qué tipo de propiedad es y el nivel de cobertura que desea.

Períodos nulos

Los períodos nulos son momentos en los que no tiene un inquilino viviendo en su propiedad, por ejemplo, entre arrendamientos o cuando está haciendo reformas.

Estos períodos son muy costosos para los propietarios, por lo que puede ser útil tener un fondo de contingencia para cubrir cualquier pérdida de alquiler inesperada.

Impuesto sobre propiedades de compra para alquilar

Es posible que deba pagar impuestos sobre la renta sobre las ganancias que obtiene al alquilar su propiedad. Su beneficio es lo que le queda de sus ingresos por alquiler después de deducir los «gastos permitidos». Los gastos permitidos incluyen:

  • honorarios del agente de arrendamiento
  • seguro de propietario
  • costos de mantenimiento y reparación
  • honorarios legales
  • interés sobre hipotecas de compra para alquiler (limitado, ver más abajo)

Desgravación fiscal de intereses hipotecarios

Muchos propietarios han visto aumentar sus facturas de impuestos debido a los cambios en la desgravación fiscal de los intereses hipotecarios.

Entre 2017 y 2020 se redujo paulatinamente el porcentaje de intereses hipotecarios que los propietarios podían compensar al presentar sus declaraciones de impuestos. Desde el año fiscal 2020-21, a los propietarios solo se les ha permitido reclamar un crédito fiscal fijo del 20 %.

Puede obtener más información en nuestra guía completa sobre la desgravación fiscal de los intereses hipotecarios de compra para alquiler.

Asignación por uso y desgaste

La asignación por uso y desgaste se eliminó en 2016, por lo que ahora solo puede reclamar el costo real de reemplazar muebles al presentar su factura de impuestos.

El impuesto a la propiedad puede ser muy complicado. Por ejemplo, algo que usted puede considerar como una reparación o un reemplazo de muebles existentes en realidad puede ser clasificado como una «mejora» de capital por parte de HMRC, en cuyo caso, no podrá reclamar una desgravación fiscal por ello.

Impuesto de timbre de compra para alquilar

El recargo del impuesto de timbre de compra para alquiler es una consideración importante al comprar una propiedad de inversión.

El cargo adicional potencialmente agrega miles al costo de una propiedad de compra para alquilar, aunque puede ahorrar algunos si compra durante el feriado actual del impuesto de timbre.

  • Saber más: calculadora del impuesto de timbre: descubra cuánto podría ahorrar antes y después del final de la exención fiscal

Responsabilidades del arrendador y licencias

Si está pensando en convertirse en propietario, deberá familiarizarse con una serie de normas y reglamentos:

Seguridad de gases

Los propietarios deben asegurarse de que cualquier equipo de gas haya sido instalado y mantenido por un ingeniero registrado de Gas Safe y que un ingeniero realice una verificación anual de seguridad de gas en los aparatos.

Los inquilinos deben recibir un registro de control de seguridad del gas antes de mudarse o dentro de los 28 días posteriores a la realización del control.

Seguridad ELECTRICA

Es responsabilidad del arrendador asegurarse de que el sistema eléctrico de la propiedad sea seguro, incluido el cableado, los accesorios y los electrodomésticos.

Seguridad contra incendios

Los propietarios deben proporcionar una alarma de humo en cada piso de la propiedad y una alarma de monóxido de carbono en cualquier habitación con un ‘aparato de combustión de combustible sólido’ (por ejemplo, una estufa de leña o fuego de carbón).

También debe haber acceso a vías de escape en todo momento y los muebles y enseres deben estar clasificados como a prueba de incendios.

Los propietarios con HMO más grandes también deben proporcionar alarmas contra incendios y extintores.

Eficiencia energética

Debe obtener un certificado de eficiencia energética (EPC) cuando arrienda la propiedad a nuevos inquilinos. Esto les dice qué tan eficiente es la propiedad desde el punto de vista energético y le brinda recomendaciones sobre cómo puede mejorar la eficiencia energética.

Si no tiene un EPC disponible para que lo vean los posibles inquilinos, podría arriesgarse a recibir una multa. La única excepción son las casas en ocupación múltiple (HMO). Estos están exentos de las reglas de EPC, ya que normalmente tienen que cumplir con regulaciones más estrictas.

Las propiedades de alquiler deben alcanzar una calificación EPC mínima de E. Podría recibir una multa de hasta £ 5,000 si proporciona información falsa, no cumple con los avisos de cumplimiento o alquila propiedades que no cumplen con las regulaciones.

Derecho a Rentar

Los propietarios están obligados a realizar comprobaciones de ‘Derecho de alquiler’ al establecer un nuevo contrato de arrendamiento.

Deberá verificar que sus inquilinos tengan el derecho legal de vivir en el Reino Unido mirando y haciendo copias de los documentos de inmigración, como su pasaporte.

Si utiliza un agente de alquiler, puede realizar estas comprobaciones por usted. Para obtener más información, visite la guía Right to Rent del gobierno.

Licencias de Vivienda en Ocupación Múltiple (HMO)

Una casa en ocupación múltiple (HMO) es una propiedad alquilada por al menos tres personas de más de un hogar que comparten instalaciones como baño y cocina. Si está alquilando una HMO, debe consultar con su consejo local para ver si necesita una licencia.

Las licencias son obligatorias para las ‘grandes HMO’: propiedades habitadas por cinco o más personas de más de un hogar. Necesitará una licencia para cada HMO que alquile, y las licencias son válidas por cinco años. Puede obtener más información y presentar su solicitud en el sitio web del gobierno.

Licencias selectivas de propietarios

Se ha debatido la introducción de un sistema de licencias para propietarios en todo el Reino Unido, pero actualmente depende de los consejos individuales decidir si los propietarios están obligados a obtener una licencia o adherirse a un código de práctica.

Algunos permisos solo se aplican a los propietarios que alquilan HMO, mientras que otros son obligatorios para todos los propietarios en un área.

Consulte el sitio web de su consejo local para ver si necesitará una licencia.

Elegir una propiedad de compra para alquilar

Elegir la propiedad adecuada para invertir es crucial para tener una compra para alquilar exitosa. Como punto de partida, sigue estos cinco consejos:

  1. Investigue los mercados inmobiliarios locales: busque en portales de propiedades como Rightmove y Zoopla para comprender qué tipos de propiedades están disponibles localmente y también qué tipos se anuncian para alquilar. Hable con agentes inmobiliarios para entender realmente el mercado de alquiler local; por ejemplo, qué tipos de propiedades son más fáciles de alquilar, qué tipos de inquilinos hay en el área y si hay escasez de algún tipo de propiedad.
  2. Decidir entre nuevo y viejo: las casas de nueva construcción deberían, en teoría, significar facturas de mantenimiento más bajas y menos trabajo de su parte. La desventaja de esto, por supuesto, es un mayor desembolso inicial. Las casas nuevas pueden parecer una inversión ideal a largo plazo, pero piense en la oferta y la demanda, y si puede obtener una mejor oferta en una propiedad más antigua.
  3. Piense en los inquilinos ideales: Al mirar cualquier casa, debe hacerse una pregunta clave: ¿quién querría vivir aquí? Las familias querrán propiedades más grandes y sin amueblar cerca de las mejores escuelas, mientras que las parejas jóvenes querrán viviendas elegantes en la ciudad. Si la propiedad ofrecerá alojamiento compartido, deberá tener el diseño adecuado para funcionar, sin caminar por la habitación de alguien para llegar al jardín.
  4. No estires tu presupuesto: los márgenes de la inversión inmobiliaria pueden ser bastante pequeños, así que no rompa el banco. Haga sus cálculos de alquiler proyectados, establezca un presupuesto y respételo. Está en una posición de negociación sólida ya que no tiene ninguna cadena hacia adelante, así que prepárese para regatear.
  5. Piensa con la cabeza, no con el corazón: no seleccione una propiedad y cómprela a cualquier precio. Vea sus propiedades favoritas varias veces antes de lanzarse y piense detenidamente antes de comprar en las subastas de propiedades, donde podría dejarse llevar.

Cómo calcular los rendimientos de alquiler

El rendimiento del alquiler es la cantidad de ganancia que obtiene de su propiedad en un año, como un porcentaje de su valor.

Para calcular el rendimiento del alquiler, deberá tomar su ingreso anual de alquiler y dividirlo por el valor de la propiedad.

  • Ejemplo: si recibe 12 000 libras esterlinas al año en alquiler por una propiedad que vale 200 000 libras esterlinas, tendrá que dividir 12 000 entre 200 000 y multiplicar el resultado por 100 para obtener el porcentaje. En este ejemplo, su rendimiento será del 6%.

Los rendimientos de alquiler varían significativamente según el mercado inmobiliario más amplio, el valor de la propiedad específica y el área en la que está operando.

En términos generales, un rendimiento de más del 5% debería darle margen suficiente para obtener ingresos de su propiedad teniendo en cuenta los costos de mantenimiento de rutina.

inversión inmobiliaria alternativa

Con rendimientos lentos de compra para alquiler en algunos lugares, los propietarios están buscando tipos alternativos de inversión inmobiliaria, aunque estos también conllevan sus propios riesgos.

Viviendas en Ocupación Múltiple (HMOs)

La inversión HMO tiene sus pros y sus contras. En el lado positivo, puede obtener mejores rendimientos de alquiler, y la posibilidad de costosos períodos nulos y atrasos en el alquiler se compensan con la cantidad de personas que viven en la propiedad. Además, con la gran demanda de alojamiento flexible (especialmente en los mercados de la ciudad), no debería resultarle difícil llenar una propiedad.

Por otro lado, hay mucha más legislación sobre el registro y la concesión de licencias a las HMO, y esta forma de inversión conlleva costos iniciales más elevados. Las hipotecas también pueden ser más difíciles de obtener.

Fundamentalmente, el crecimiento del capital también podría ser menor, ya que el mercado para las ventas de HMO autónomas generalmente serán propietarios como usted.

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