Buy-to-let ofrece una ruta alternativa hacia la escalera de la propiedad, pero ¿es el movimiento correcto para los compradores por primera vez que luchan por comprar en su área?

Si ha ahorrado un depósito pero no puede permitirse comprar una propiedad donde vive, podría estar considerando invertir en otro lugar del país mientras continúa alquilando.

A pesar de una serie de reformas que afectaron las ganancias en los últimos años, la inversión de compra para alquilar sigue siendo muy popular, pero no es para los débiles de corazón.

Aquí, puede obtener información sobre las diversas responsabilidades de ser propietario y obtener información sobre cómo funcionan las hipotecas de compra para alquilar para los compradores por primera vez.

Por qué los compradores primerizos invierten en propiedades

En algunas áreas del Reino Unido, como Londres y el sureste, los aspirantes a compradores por primera vez pueden verse excluidos de la propiedad de la vivienda, incluso si tienen un depósito significativo.

Si eso se aplica a usted, es posible que esté mirando a otra parte del país y considerando si comprar para alquilar podría ser una mejor ruta hacia la escalera de la propiedad.

Sobre el papel, esto no es una mala idea. Estará invirtiendo en un activo que podría servirle financieramente a largo plazo, o incluso actuar como un hogar durante la jubilación.

Sin embargo, antes de dar el paso, deberá estar 100 % seguro de que es plenamente consciente de las responsabilidades que tendría como arrendador.

Inversión inmobiliaria por primera vez: cinco puntos clave

Responsabilidades del propietario

A diferencia de poner su dinero en una cuenta de ahorros, la inversión inmobiliaria tiene un efecto tangible en otras personas, es decir, los inquilinos que viven en la casa que va a alquilar.

Con eso en mente, debe pensar detenidamente si está listo para asumir los compromisos de ser propietario.

Además de garantizar la seguridad de sus inquilinos, deberá cumplir con una serie de normas, incluida la sustitución por etapas de la desgravación fiscal de los intereses hipotecarios.

Para tener una idea de lo que es ser propietario, lea nuestro artículo sobre 16 cosas que los propietarios que compran para alquilar deben saber en 2019.

Permitir la prohibición de las tarifas de los agentes

Muchos propietarios dejan el manejo diario de sus propiedades en manos de un agente administrador, que se encarga de todo, desde la búsqueda de inquilinos hasta el mantenimiento.

Sin embargo, esta parte del proceso de arrendamiento está a punto de volverse más costosa, con la prohibición del gobierno de que los agentes de arrendamiento cobren tarifas a los inquilinos, que entrará en vigor a partir de junio.

La prohibición significará que los agentes no podrán cobrar a los inquilinos por tareas administrativas como referencias e inventarios, lo que significa que los propietarios tendrán que pagar la factura.

Períodos nulos

Si bien todos los propietarios prevén alquilar su propiedad a un inquilino durante los 365 días del año sin problemas, las cosas no siempre funcionan tan bien.

Los períodos vacíos (momentos en los que la propiedad se encuentra vacía) pueden dar como resultado que una buena inversión se convierta rápidamente en un fracaso.

Esto significa que deberá presupuestar gastos inesperados y la posibilidad de perder ingresos por alquiler entre períodos de arrendamiento, durante trabajos de renovación o, en el peor de los casos, porque haya tenido que desalojar a sus inquilinos.

impuesto de timbre

El impuesto de timbre es un arma de doble filo para los compradores primerizos que buscan invertir en una propiedad.

Primero, las buenas noticias. Como aún no es propietario de una casa, no tendrá que pagar el recargo del impuesto de timbre del 3% para inversores y compradores de segunda vivienda, lo que podría ahorrarle miles de libras.

Sin embargo, la gran desventaja es que no calificará para el impuesto de timbre para compradores primerizos que se introdujo en el Presupuesto de 2017. Y cuando venga a comprar su primera propiedad para vivir, se la perderá nuevamente porque ya posee una propiedad (o tuvo una en el pasado).

  • Obtenga más información sobre las tasas y reglas de impuestos a la propiedad en nuestra guía completa sobre el impuesto de timbre.

Asequibilidad hipotecaria

Comprar para alquilar para compradores primerizos no es solo para compradores en efectivo, sino que cuanto mayor sea el depósito que haya ahorrado, mejor será el trato que podrá obtener.

Esto se debe a que el mercado de hipotecas de compra para alquilar para compradores primerizos es relativamente pequeño, y algunos prestamistas no abren sus gamas de productos a compradores primerizos en absoluto.

Al solicitar una hipoteca de compra para alquiler, deberá poder demostrar que la propiedad será rentable. MesLos prestamistas deben estar convencidos de que los ingresos por alquiler cubrirán alrededor del 145 % de los pagos de la hipoteca antes de considerar ofrecerle un préstamo.

Hipotecas de compra para alquilar para compradores primerizos

Entonces, ¿qué tan difícil es obtener una hipoteca de compra para alquilar como comprador por primera vez?

De las 2255 hipotecas de compra para alquilar actualmente en el mercado, 421 están disponibles para compradores por primera vez, un poco menos de uno de cada cinco.

Como muestra la siguiente tabla, las hipotecas están disponibles a una relación préstamo-valor (LTV) de entre el 60 % y el 80 %. Sin embargo, para una oferta competitiva, los compradores primerizos necesitarán de manera realista un depósito de al menos el 25%.

Préstamo a valor máximoNúmero de ofertas
60%87
sesenta y cinco%46
70%86
75%170
80%32

Fuente: Hechos de dinero. 16 de enero.

¿Qué prestamistas ofrecen estas hipotecas?

25 prestamistas ofrecen hipotecas de compra para alquilar para compradores primerizos, incluidos nombres importantes como Barclays, NatWest y una gran cantidad de sociedades de construcción y prestamistas especializados.

Sin embargo, no todos los proveedores ofrecen ofertas en toda la gama de LTV. La siguiente tabla muestra los LTV máximos que se ofrecen actualmente para los compradores primerizos.

Tarifas más bajas para compradores primerizos

La siguiente tabla muestra las ofertas más baratas por tasa inicial para compradores primerizos en todos los tipos de hipotecas de compra para alquilar. Todas estas ofertas que encabezan las listas de éxitos venían con términos introductorios de dos años.

Como puede ver, la diferencia de costo entre la oferta más barata al 75 % y el 80 % LTV es del 1,25 %, lo que significa que, en teoría, los compradores primerizos pueden obtener un préstamo al 80 % LTV, pero será mucho más caro.

También vale la pena señalar que la hipoteca LTV del 75% que ofrece Barclays en realidad supera las mejores tasas disponibles de otros bancos al 65% LTV.

LTV máx.tipo de tratoPrestadorTarifa inicialTasa de reversiónAPRCTarifa
60%Tipo de interés fijobarclays1,59%5,24%4,8%£ 1,795
sesenta y cinco%Variable descontadapuerro unido1,79%5,69%5,3%£ 199
70%Tipo de interés fijoNatOeste1,97%4,74%4,5%£ 995
75%Tipo de interés fijobarclays1,74%5,24%4,8%£ 1,795
80%Tipo de interés fijoClydesdale2,99%5,6%5,2%£ 1,999

Fuente: Hechos de dinero. 16 de enero. Tenga en cuenta que es posible que estas ofertas no estén disponibles en todos los tipos de propiedades de compra para alquilar. Por ejemplo, algunos prestamistas rechazan préstamos sobre Casas en Ocupación Múltiple (HMO) o cobran tarifas diferentes a los propietarios de la cartera. Siempre investigue y busque asesoramiento independiente.

Tarifas en hipotecas de compra para alquilar

Las hipotecas de compra para alquiler a menudo vienen con tarifas más altas que las ofertas residenciales, y algunas ofertas cobran más de £ 2,000 por adelantado.

Al igual que con las hipotecas residenciales estándar, algunos proveedores ofrecerán acuerdos con una tarifa más baja a cambio de una tasa de interés inicial más alta.

Hay indicios de que algunos prestamistas se están alejando de las tarifas altas en favor de productos sin comisiones y de devolución de efectivo, ya que buscan atraer a los propietarios al reducir los costos iniciales de obtener un préstamo.

Cómo obtener una hipoteca de compra para alquilar

Obtener una hipoteca puede ser confuso, por lo que, como comprador por primera vez, puede ser útil obtener el asesoramiento de un corredor hipotecario de todo el mercado.

Es especialmente importante tener en cuenta el asesoramiento de expertos cuando se trata de ofertas de compra para alquiler, ya que más de la mitad de los productos actualmente disponibles solo se ofrecen a través de intermediarios, como corredores, en lugar de directamente de los prestamistas, como se muestra a continuación.

Disponibilidad Número de ofertas
Directo de los prestamistas solamente116
Directo o a través de un intermediario77
Sólo a través de un intermediario228

¿Vale la pena comprar para alquilar?

Como se habrá dado cuenta, convertirse en propietario en 2019 puede ser un negocio complicado, pero eso no significa necesariamente que sea una mala idea.

Antes de invertir en una propiedad, deberá investigar mucho en el mercado local y estar seguro de que la propiedad podrá lograr un buen crecimiento de capital (aumento del valor con el tiempo) y rendimiento de alquiler (el porcentaje del valor de la propiedad aportado en alquiler cada año).

Con la desaceleración del mercado de la vivienda, las propiedades ya no disfrutan del importante crecimiento de capital que alguna vez tuvieron. Y a medida que continúa la incertidumbre sobre el Brexit, es mejor proceder con cautela.

Sin embargo, todavía se pueden encontrar buenos rendimientos de alquiler. El último rastreador de Your Move afirma que los inversores en el noreste de Inglaterra disfrutan de rendimientos de alrededor del 5%.

Para obtener más información sobre los pros y los contras de la inversión inmobiliaria, consulte nuestra historia sobre si todavía vale la pena comprar para alquilar en 2019.

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