¿Por qué invertir en propiedades comerciales?

Comprar una casa no solo pone un techo sobre su cabeza y proporciona seguridad financiera a largo plazo, sino que también puede ser una buena manera de invertir su dinero.

Sin embargo, no es completamente seguro. Por ejemplo, la crisis financiera de 2007 hizo que muchos inversores inmobiliarios se quemaran los dedos, lo que ilustra que invertir en propiedades no está exento de riesgos.

La propiedad comercial es una clase de activo importante a considerar como una forma de distribuir o diversificar el riesgo en su cartera de inversiones.

En general, la propiedad no está altamente correlacionada con otras clases de activos, como efectivo, renta fija (bonos y gilts) y acciones, lo que significa que los valores de la propiedad se mueven independientemente de otros activos y normalmente no se ven afectados por lo que sucede en los mercados bursátiles.

Saber más: ¿Cual? carteras de inversión: hemos creado un conjunto único de carteras de inversión que pueden ayudarlo a decidir cuál es la combinación adecuada de activos para usted

¿Cuáles son las diferentes formas de invertir en propiedades?

Hay varias maneras diferentes de obtener exposición a la propiedad como inversión:

Investigacion directa:

Para los inversores privados, la inversión directa en propiedades significa literalmente comprar la totalidad o una parte de una propiedad. Para la mayoría de las personas, esta no es una forma práctica de exponerse al mercado inmobiliario comercial.

Fondos directos de propiedad comercial:

También conocidos como fondos físicos, son una forma más común de invertir en propiedades comerciales, a través de un esquema de inversión colectiva, como un fideicomiso de inversión, Oeic o fideicomiso de inversión.

Estos invierten directamente en una cartera de propiedades comerciales, como supermercados, oficinas y almacenes, que de otro modo serían inaccesibles para los inversores más pequeños.

Fondos de propiedad indirecta

Se trata de instituciones de inversión colectiva que invierten en acciones de sociedades inmobiliarias que cotizan en bolsa.

No tienen los mismos beneficios de diversificación que la inversión directa en propiedades, ya que las acciones inmobiliarias pueden subir y bajar con los mercados bursátiles.

Saber más: diferentes tipos de inversión: obtenga más información sobre los diferentes productos de inversión y cómo beneficiarse de ellos

Hay dos formas principales de ganar dinero con una inversión en propiedades comerciales:

  • ingresos por alquiler a un inquilino
  • crecimiento del capital a partir de un aumento en el valor de la propiedad.

¿Qué es una propiedad de compra para alquilar?

Muchos inversionistas privados ya son dueños de su propia casa, por lo que el proceso de comprar otra propiedad puede parecer una propuesta más familiar y sencilla que invertir en el mercado de valores. Sin embargo, la inversión inmobiliaria de compra para alquilar no está exenta de riesgos.

Hipotecas de compra para alquilar

La mayoría de los inversores en propiedades residenciales necesitarán pedir prestado para poner un pie en la escalera de comprar para alquilar. Aquí hay algunos puntos clave que debe tener en cuenta sobre las hipotecas de compra para alquilar:

  • Necesitará un depósito mucho más alto, generalmente entre el 20 % y el 40 % del valor de la propiedad, para obtener una hipoteca de compra para alquiler.
  • Espere pagar intereses más altos. Esto se debe a que existe un mayor riesgo para el prestamista: es posible que sus inquilinos no paguen el alquiler o que tenga períodos en los que la propiedad esté vacía, lo que significa que no tendrá ingresos por alquiler.
  • Los cargos de su hipoteca serán más altos, ya que a menudo tiene que pagar tarifas de instalación.

Los prestamistas no solo tienen en cuenta el tamaño del depósito que tiene, sino también la cantidad de ingresos por alquiler que generará la propiedad. Por lo general, los prestamistas aceptan ingresos por alquiler del 125 %, es decir, un 25 % por encima de los pagos mensuales de su hipoteca.

Propiedad de compra para alquilar y rendimiento de alquiler

Esta es una cifra importante a tener en cuenta si está pensando en comprar una propiedad como inversión. El rendimiento del alquiler le da una indicación de qué tipo de rendimiento obtendrá de la propiedad.

El rendimiento del alquiler es bastante simple de calcular, pero debe ser plenamente consciente de todos los costos que puede enfrentar cuando se convierte en propietario. Con mucho, el mayor costo para usted será su hipoteca, pero hay otras tarifas a considerar, que incluyen (entre otras):

Una vez que haya deducido todos los costos de la cantidad de alquiler que recibe, la cifra que obtiene al final se conoce como ‘ingresos netos de alquiler’. El rendimiento del alquiler se calcula dividiendo los ingresos netos por alquiler entre el valor de su propiedad.

Entonces, si posee una propiedad por valor de £ 250,000 y los ingresos netos por alquiler son £ 12,500, su rendimiento de alquiler es:

  • £ 12,500 / £ 250,000 = 0.05, o 5% por año

Obtenga más información sobre cómo convertirse en propietario.

Invertir en fondos inmobiliarios comerciales

Muchos inversores inmobiliarios prefieren la familiaridad de invertir directamente en propiedades residenciales, pero las propiedades comerciales pueden ofrecer una alternativa más sencilla y económica.

Las propiedades comerciales cuestan millones de libras para comprar o construir y pueden generar grandes ingresos por alquiler, pero, en la mayoría de los casos, son imposibles de comprar directamente para los pequeños inversores.

Por lo tanto, la mayoría invierte en propiedades comerciales a través de fondos de inversión, como fondos de inversión, Oeics o fondos de inversión. Puede obtener más información sobre estos productos en nuestra guía de diferentes tipos de inversión.

Estos fondos poseen directamente propiedades y le pagan rendimientos en función de su crecimiento en valor e ingresos por alquiler, o compran acciones en empresas relacionadas con la propiedad, pagándole rendimientos en función del crecimiento en el valor de las acciones y el pago de dividendos.

Por lo general, solo necesita alrededor de £ 500 para invertir una suma global en un fondo de propiedad, o £ 50 por mes para ahorros regulares.

Hay tres categorías de propiedad comercial:

  • propiedad minorista, incluidos centros comerciales, supermercados, almacenes minoristas y tiendas de la calle principal
  • propiedad de oficina: especialmente diseñada para empresas, a menudo requiere la instalación de Internet de alta velocidad y otros servicios esenciales para las empresas
  • propiedad industrial – tales como polígonos industriales y naves.

¿Por qué la propiedad comercial podría ser una buena inversión?

El Reino Unido se beneficia enormemente de una estructura de arrendamiento más larga en comparación con Europa y EE. UU. La duración típica del contrato de alquiler en una oficina de Londres suele ser de entre 10 y 15 años, mientras que la duración media del alquiler en todo el Reino Unido es de aproximadamente ocho años.

Esto es mucho más largo de lo que obtendría de una propiedad residencial, que generalmente tiene contratos de arrendamiento de seis meses a un año.

Esta estructura ofrece potencialmente más seguridad en relación con los rendimientos que ofrecen las acciones, ya que los ingresos están garantizados a un nivel establecido durante un período prolongado de tiempo.

¿Qué son los fondos de propiedad comercial directos o ‘ladrillos y cemento’?

Los fondos físicos se refieren a la inversión directa en propiedades comerciales, lo que significa que el fondo compra las propiedades físicas reales. El riesgo se distribuye entre una serie de propiedades diferentes y, por lo tanto, si una propiedad no está ocupada (y, por lo tanto, no genera ingresos por el alquiler), otras dentro del fondo pueden generar ingresos.

Sus rendimientos provienen de una combinación de mayor valor de las propiedades en el fondo y, lo que es más importante, los ingresos por alquiler.

Los ingresos por alquiler le brindan un rendimiento anual y, cuando cobre su inversión, es de esperar que reciba la suma que invirtió inicialmente, más cualquier crecimiento en el valor de las propiedades dentro del fondo.

Beneficios y riesgos de los fondos de inversión inmobiliaria comercial directa

Con los fondos directos de propiedad, los ingresos por alquiler pueden ser relativamente seguros en comparación con otras clases de activos debido a factores como largos plazos de arrendamiento (por lo general, cinco años o más), menos riesgo de incumplimiento que las propiedades residenciales y revisiones de alquiler solo al alza, lo que significa que el alquiler los ingresos aumentan al menos en la inflación cada año.

Tampoco tiene la molestia de administrar la propiedad, que recae en el administrador de su fondo. Es responsabilidad del gerente buscar inquilinos, invertir en propiedades en ubicaciones privilegiadas y negociar la duración del arrendamiento.

Sin embargo, una desventaja importante de la inversión directa es que los mercados inmobiliarios son altamente ilíquidos en comparación con la mayoría de los otros mercados financieros, lo que significa que comprar o vender propiedades puede llevar meses y puede dificultar la venta rápida de su participación en el fondo.

Cuidado con el bloqueo de los fondos de inversión de propiedad comercial directa

Cuando la crisis financiera sacudió la economía, una gran cantidad de inversionistas directos de fondos inmobiliarios se dieron cuenta de que no podían retirar su dinero debido a la caída del valor de las propiedades.

Esto se debió a que los fondos inmobiliarios tienen una cláusula poco conocida que permite a los administradores de fondos cancelar los pagos a los inversores que desean salir de los fondos si existen «circunstancias excepcionales».

Según las normas de la Autoridad de Conducta Financiera, los fondos inmobiliarios pueden suspender las transacciones durante 28 días mientras intentan recaudar suficiente efectivo mediante la venta de propiedades para cumplir con los reembolsos de los inversores que buscan recuperar su efectivo.

Este período de 28 días puede repetirse hasta que el fondo tenga suficiente capital para hacer frente a los reembolsos, y durante la crisis financiera de 2007-08, algunas de las moratorias sobre las personas que abandonan los fondos duraron hasta 12 meses.

Los administradores de fondos argumentaron que esto era en beneficio de los inversores, ya que una venta forzosa de propiedades en tales condiciones significaría que no podrían realizar su valor total.

¿Qué son los fondos indirectos de propiedad comercial?

Estos fondos, generalmente en forma de fondos de inversión y Oeics, compran acciones en empresas que invierten en propiedades. Estas acciones cotizan en la bolsa de valores y se negocian diariamente; por lo tanto, no tienen los problemas de liquidez de los fondos de propiedad comercial directos, lo que significa que puede entrar y salir del fondo libremente.

Los rendimientos se obtienen como cualquier otra inversión en acciones, a través de la apreciación del precio de las acciones y los ingresos por dividendos, en lugar de directamente a través del aumento de los precios de las propiedades y los ingresos por alquileres. Pero mientras obtiene el beneficio de la liquidez de un producto similar a la renta variable, también obtiene la volatilidad de invertir en el mercado de valores.

Fideicomisos de inversión inmobiliaria

La gran mayoría (más del 80%) de estas sociedades inmobiliarias se conocen como Real Estate Investment Trusts (REIT) y tienen mayores beneficios fiscales que otras sociedades inmobiliarias cotizadas.

Las empresas REIT no pagan impuesto de sociedades sobre sus activos con la condición de que el 90% de las ganancias se paguen a los accionistas como dividendos, lo que, a su vez, podría significar pagos más altos. Los inversionistas REIT pagan 20% o 40% de impuestos, porque están clasificados como ingresos por arrendamiento de propiedades.

Fideicomisos de inversión inmobiliaria

Alternativamente, podría invertir en fondos de inversión inmobiliaria, que juntarán su dinero para comprar propiedades y acciones de compañías inmobiliarias.

La diferencia entre estos y los REIT es que se consideran como cualquier otra empresa, por lo que el impuesto sobre los dividendos para el año fiscal 2021-22 es del 7,5 % para los contribuyentes de tasa básica sobre cualquier dividendo superior a £2000 (sin cambios desde 2020-21 ). Esto aumenta a 32.5% y 38.1% para contribuyentes de tasa superior y adicional respectivamente.

Los fondos de inversión pueden hacer cosas que los fondos de inversión y las OEIC no pueden. Por ejemplo, muchos fideicomisos de inversión inmobiliaria utilizan apalancamiento, un proceso mediante el cual las empresas piden prestado dinero, para aumentar la cantidad que pueden invertir en propiedades más allá de lo que usted ha invertido.

Si bien esto puede mejorar las ganancias en un mercado en alza, puede aumentar las pérdidas si los rendimientos caen.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.