Presupuesto 2021: lanzamiento de nuevo esquema de garantía hipotecaria

El 3 de marzo de 2021, el Canciller anunció un nuevo esquema de garantía hipotecaria para compradores primerizos y mudanzas en su discurso sobre el presupuesto.

El esquema implicará que el gobierno ofrezca una garantía a los bancos para alentarlos a ofrecer hipotecas del 95%, ayudando a las personas a comprar una casa con un depósito del 5%. El esquema se ejecutará desde abril de 2021 hasta diciembre de 2022, con propiedades nuevas y existentes con un precio de hasta £ 600,000, todas elegibles.

Puedes saber más en nuestra nueva guía sobre el régimen de garantía hipotecaria del 95%.

¿Qué es una hipoteca garante?

Una hipoteca con garante es un préstamo hipotecario en el que un padre o un familiar cercano asume parte del riesgo de la hipoteca al actuar como garante.

Por lo general, esto implica que ofrecen su casa o sus ahorros como garantía contra el préstamo y aceptan cubrir los pagos de la hipoteca si el propietario incumple (omite un pago).

Algunas hipotecas con garantes incluso le permiten pedir prestado el 100% del valor de la propiedad utilizando la garantía de sus padres en lugar de un depósito.

En el lado positivo, las ofertas de garantes pueden ayudarlo a obtener una hipoteca o permitirle pedir más dinero prestado.

El principal inconveniente es que el garante podría ser responsable de cualquier déficit si su propiedad tiene que ser embargada y vendida.

¿Para quién son adecuadas las hipotecas garantes?

Una hipoteca de garante podría ser adecuada si está buscando comprar una propiedad con…

  • Un ingreso bajo: los prestamistas decidirán cuánto prestarle en función de sus ingresos, por lo que tener un garante puede permitirle obtener un préstamo mayor.
  • Un depósito pequeño/sin depósito: potencialmente podría pedir prestado hasta el 100% del valor de una propiedad con una hipoteca de garante.
  • Una mala puntuación de crédito: tener un garante puede hacer que un prestamista se incline más a ofrecerle un préstamo.
  • Poco o ningún historial crediticio: por ejemplo, si nunca ha tenido una tarjeta de crédito.

Un agente hipotecario independiente puede brindarle un asesoramiento más detallado sobre si una hipoteca con garante es adecuada para usted.

¿Quién puede ser avalista hipotecario?

Muchos prestamistas requerirán que el garante de su hipoteca sea un familiar cercano, generalmente uno de los padres.

Su garante deberá tener:

  • Ahorro o propiedad: los prestamistas mantendrán algunos de los ahorros de su garante en una cuenta bloqueada o se harán cargo legalmente de una parte de su propiedad para garantizar la hipoteca.
  • Un buen historial crediticio: para que los prestamistas puedan confiar en que son financieramente confiables.
  • Recibió asesoría legal: un requisito de algunos prestamistas para confirmar que los garantes son conscientes de los riesgos.

Puede obtener más información sobre los riesgos y las alternativas en nuestra guía sobre cómo los padres pueden ayudar a los compradores primerizos.

Responsabilidad del garante si no puede pagar su hipoteca

Si no deja de pagar, su avalista no tendrá que hacer nada.

Sin embargo, si los pagos atrasados ​​significan que el prestamista tiene que recuperar y vender su propiedad, tanto usted como su garante generalmente serían responsables de cualquier déficit si la propiedad se vende por menos de la cantidad que aún se debe en la hipoteca.

Por ejemplo, si le debía al prestamista £ 150,000 pero solo pudo recuperar £ 125,000 al recuperar y vender su propiedad, la diferencia de £ 25,000 podría tomarse de los ahorros o la propiedad de su garante, dependiendo de lo que usaron para garantizar la hipoteca.

La mejor manera de minimizar este riesgo es volver a hipotecar lo antes posible a un acuerdo que no requiera un garante.

Esto será posible tan pronto como haya acumulado suficiente capital en su propiedad (pagando su hipoteca más cualquier aumento en su valor).

Tipos de hipotecas garantes

Todas las hipotecas del garante vienen con nombres y criterios de elegibilidad ligeramente diferentes, pero generalmente se incluyen en una de estas dos categorías:

Ahorro como seguridad

Algunos prestamistas ofrecen hipotecas en las que un miembro de la familia deposita efectivo (generalmente del 5 % al 20 % del precio de la propiedad) en una cuenta de ahorros especial.

El dinero se mantiene como garantía de su hipoteca durante un número determinado de años, o hasta que la cantidad que debe cae por debajo de cierto porcentaje (por ejemplo, el 80%) del valor de la propiedad.

Por lo general, su familiar puede ganar intereses sobre el dinero vinculado a su hipoteca, aunque la tasa puede ser más baja que la que obtendrían con otras cuentas de ahorro.

Si no realiza ningún pago de la hipoteca, el prestamista podría quedarse con los ahorros de su familiar durante un período más prolongado. Si el prestamista tuvo que embargar y vender su propiedad, y recibió menos de lo que aún debía en su hipoteca, podría recuperar la diferencia de los ahorros de su familiar.

Antes del brote de coronavirus, nueve prestamistas ofrecían este tipo de ofertas.

A partir de agosto de 2020, Barclays, Family Building Society, Mansfield y Tipton aún están abiertos para solicitudes. Halifax, Lloyds, Loughborough, Marsden y Saffron han suspendido sus acuerdos.

Propiedad como seguridad

Estos acuerdos implican un cargo que se coloca contra la propiedad del garante. Esto significa que, para ser elegible, el garante generalmente deberá poseer una gran proporción de su propiedad en forma absoluta.

En el peor de los casos, si el prestamista tuviera que recuperar y vender su propiedad por menos del monto restante de la hipoteca, su familiar podría perder su casa.

A partir de agosto de 2020, Buckinghamshire, Family Building Society, Mansfield, Nationwide y Tipton ofrecen estas ofertas.

Bath, Loughborough, Marsden y la oficina de correos suspendieron sus acuerdos después del brote de COVID-19.

Hipotecas conjuntas y JBSP

Las hipotecas conjuntas permiten que un padre y un hijo compren una propiedad juntos, lo que significa que ambos nombres están en la hipoteca y en los títulos de propiedad.

Esto significa que sus padres pueden usar sus ingresos y ahorros para impulsar los cambios de su hipoteca.

Sin embargo, hay dos grandes escollos.

Primero, el padre será responsable solidario de la hipoteca. En segundo lugar, si ya son dueños de su propia casa, deberán pagar el recargo del impuesto de timbre de la segunda propiedad, que puede ascender a miles de libras.

Hipotecas JBSP

Las ofertas de propietario único de prestatario conjunto (JBSP, por sus siglas en inglés) también permiten que padres e hijos se unan para obtener una hipoteca.

La gran diferencia es que, mientras que el nombre del padre y el hijo están ambos en la hipoteca, solo el nombre del hijo estará en las escrituras de la propiedad, lo que significa que el padre podrá evitar el recargo del impuesto de timbre.

Los padres mayores pueden tener dificultades para ser aceptados y los prestamistas pueden preferir aplicaciones en las que el niño pueda demostrar que sus ingresos aumentarán significativamente en el futuro.

A diferencia de algunos productos que utilizan los ahorros o la propiedad del garante como garantía, las hipotecas conjuntas y JBSP aún requerirán que el comprador deposite un depósito, que varía de acuerdo a acuerdo.

Algunos prestamistas considerarán las aplicaciones JBSP en sus productos estándar. Furness, Hinckley and Rugby y Newcastle ofrecen hipotecas JBSP específicas.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas garantes

¿Puedo obtener una hipoteca de garante con mal crédito?

Los prestamistas decidirán esto caso por caso. Es posible que la seguridad que ofrece un garante compense el riesgo que usted representa como cliente.

¿Cuánto puedo pedir prestado para una hipoteca garante?

Con las hipotecas de garante que requieren un depósito, la cantidad que puede pedir prestada dependerá de cuánto puede pagar por adelantado y cuánto puede pagar de mes a mes.

Pero algunas hipotecas de garante son hipotecas al 100%, lo que significa que no tendrá que hacer ningún depósito.

En estos casos, la cantidad que puede pedir prestada se basará en su asequibilidad y, potencialmente, en la cantidad que sus garantes podrán asegurar.

¿Qué pasa si muere mi avalista?

Esto dependerá de su prestamista. Algunos requieren un nuevo garante, mientras que otros le permitirán pagar parte de la hipoteca con el patrimonio de su garante. Verifique la política de su prestamista antes de presentar su solicitud.

¿Puedo obtener una hipoteca con garante si mis padres están jubilados?

Dado que su garante probablemente garantizará su hipoteca a través de ahorros o propiedades, sus ingresos o situación laboral generalmente no deberían marcar la diferencia.

Pero dado que cada acuerdo hipotecario es diferente, es mejor preguntar a los prestamistas oa su agente hipotecario para averiguarlo con certeza.

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