Actualización de compra de vivienda por coronavirus (COVID-19)

Diferentes partes del Reino Unido se han sometido a diversas restricciones en los últimos meses y, en algunos casos, esto ha afectado al mercado inmobiliario. Visite los siguientes artículos para obtener más información:

Para obtener las últimas actualizaciones y consejos, visite la sección ¿Cuál? centro de información sobre coronavirus.

¿Qué significa ‘intercambio de contratos’?

El intercambio de contratos es cuando las dos firmas legales que representan al comprador y al vendedor intercambian los contratos firmados y el comprador paga un depósito.

En este punto, un acuerdo para comprar o vender una propiedad se vuelve legalmente vinculante: una vez que el comprador y el vendedor han intercambiado contratos, no pueden retractarse del trato.

En esta guía, explicamos lo que todos deben hacer antes de realizar un intercambio, los plazos y procesos típicos, y lo que realmente implica el intercambio y la finalización.

Intercambio

Preparación para el intercambio de contratos: ¿quién hace qué?

Una vez que se ha aceptado una oferta, se deben hacer varias cosas antes de que se puedan intercambiar los contratos. Es vital que sea proactivo, organizado y comunicativo para evitar retrasos y reducir el riesgo de que la venta fracase.

  • Encargar una encuesta domiciliaria independiente para verificar si hay problemas graves con la propiedad y considerar negociar reparaciones o un precio reducido con el vendedor según los hallazgos.
  • Si está sacando una hipoteca, obtener una oferta de hipoteca por escrito.
  • Si está comprando un arrendamiento o una parte de una propiedad de dominio absoluto, Lea atentamente el contrato de arrendamiento y plantee cualquier pregunta o inquietud al abogado.
  • Organizar seguros de edificios, que debe estar vigente desde la fecha del intercambio. Si la propiedad se encuentra en una zona con riesgo de inundación o tiene problemas de hundimiento, vale la pena preguntarle al vendedor qué compañía usa, ya que esa aseguradora ya tendrá detalles sobre el edificio y los riesgos asociados. Informe a su abogado cuál es su número de póliza.
  • Si tienes una Ayuda para Comprar Isa, informe a su proveedor que está a punto de comprar una propiedad para que pueda solicitar su bono del gobierno (consulte a continuación para obtener más información al respecto).
  • Cuando su abogado le envía los resultados de las búsquedas (los controles en la propiedad y el área circundante), pregunte sobre cualquier cosa que le preocupe o no le quede claro.
  • Firma el contrato y cualquier otro documento y devuélvalos a su abogado de inmediato.

El abogado del comprador o el agente de traspaso debe…

  • Asegúrese de que cualquier reparación que el vendedor se ha comprometido a hacer con la propiedad (por ejemplo, si la encuesta de la casa ha revelado un problema) se anotan en el contrato.
  • Búsquedas locales completas para verificar cualquier problema de planificación o ambiental.
  • Si se trata de un inmueble arrendado, ir a través del contrato de arrendamiento con un peine de dientes finos.
  • Plantear consultas en relación con los resultados de la encuesta, búsquedas o términos del contrato de arrendamiento con el abogado del vendedor y explicar todo al comprador.
  • Consulta el contrato y enviarlo al comprador para que lo firme.
  • acordar una fecha de finalización con el abogado del vendedor.
  • hacer arreglos para pagar un depósito de cambio a nombre del comprador.

  • Espere los resultados de la encuesta domiciliaria y prepárese para negociar con base en los hallazgos.
  • Reúne el papeleo por cualquier trabajo que haya realizado en la casa (si aún no lo ha hecho). Es posible que deba proporcionar un comprobante del permiso de planificación, por ejemplo, y, si corresponde, el contrato de arrendamiento.
  • Rellene todos los formularios necesarios, incluyendo la información de la propiedad (TA6) y los formularios de instalaciones y accesorios (también conocido como formulario de accesorios y contenidos – TA10).
  • Informe a su proveedor de seguros de edificios que te mudas y cancelas la póliza, y tramitas una nueva para la propiedad a la que te mudas a partir de la fecha del intercambio.
  • Obtener una declaración de hipoteca y organizar la financiación de su nuevo hogar, si corresponde.

El abogado del vendedor o el agente de traspaso debe…

  • Rellene y compruebe los formularios correspondientes con el vendedor, luego envíelos al abogado del comprador.
  • Responder cualquier consulta planteada por el abogado del comprador.
  • Obtener los títulos de propiedad y detalles de cualquier cosa restante en la hipoteca del vendedor.
  • redactar un contrato para la venta, anotando cualquier trabajo que el vendedor se haya comprometido a realizar en la propiedad (por ejemplo, si la encuesta de la casa ha revelado un problema) en el contrato, y enviarlo al abogado del comprador.
  • acordar una fecha de finalización con el abogado del comprador.

¿Cuándo se realiza el intercambio?

Una vez que el comprador y el vendedor tienen todo el papeleo en su lugar, se pueden intercambiar los contratos.

El comprador y el vendedor firmarán documentos idénticos. Luego, sus abogados intercambiarán los contratos en un momento determinado: este es el momento en que su acuerdo se vuelve legalmente vinculante y ni el comprador ni el vendedor pueden retractarse sin sanciones importantes.

A menudo, el intercambio se realiza por teléfono y ambos abogados leen los contratos. Luego, inmediatamente se envían los documentos entre sí.

Si está en una cadena de propiedades, los abogados esperarán hasta que todas las partes de la cadena estén dispuestas a proceder antes de intercambiar contratos. Esto significa que un retraso en cualquier parte del proceso, por ejemplo, en la compra de la nueva casa de su vendedor, podría retrasar todos los intercambios, incluido el suyo.

¿Qué es un depósito de cambio?

Cuando se intercambian contratos, deberá pagar un depósito de intercambio al vendedor. Suele ser el 10% del precio de la propiedad, que puede ser diferente del monto del depósito hipotecario que está poniendo en la propiedad.

Si el 10% es demasiado porque, por ejemplo, está comprando con una hipoteca del 95% y solo tiene el 5% disponible antes de que se complete su hipoteca, su abogado generalmente debería poder negociar el depósito de intercambio hasta el 5%.

Esto también puede ser útil si confía en la bonificación de su Ayuda para comprar Isa para su depósito. Los bonos Help to Buy Isa solo se pagan después del intercambio, por lo que en este caso puede volver a pedirle a su abogado que acuerde un depósito de intercambio más pequeño con el abogado del vendedor.

Si tiene un depósito superior al 10 %, normalmente pagará el 10 % en el intercambio y el resto cuando lo complete.

¿Para qué es el depósito de cambio?

Su objetivo principal es mostrarle al vendedor que definitivamente va a comprar la propiedad. Si se retira del trato después del intercambio, el vendedor puede demandarlo para quedarse con el depósito de intercambio.

Si ha pagado menos del 10%, podrían demandarlo hasta este monto en algunas circunstancias, así como una compensación.

¿Cuánto tarda el cambio y la finalización?

El tiempo entre la aceptación de una oferta y el intercambio de contratos es generalmente la parte más larga del proceso de compra de una vivienda y puede tomar desde un par de semanas hasta varios meses.

Para ayudar a acelerar las cosas, asegúrese de estar organizado, responda a las consultas rápidamente e informe al agente inmobiliario y al abogado si se va.

La buena noticia es que, cuando intercambia contratos, los abogados acordarán una fecha de finalización. Como las firmas legales pueden ser demandadas si no cumplen con esta fecha, tienen un fuerte incentivo para cumplir con la fecha límite y, por lo tanto, puede estar bastante seguro de que definitivamente completará el día en que todos estén de acuerdo.

Las fechas de finalización a menudo se establecen dos semanas después del intercambio, pero esto es solo una guía. Si nadie en la cadena tiene prisa por mudarse, puede pedir más tiempo y, en ocasiones, las personas también completan en menos de dos semanas.

Dejar un espacio más largo le da más tiempo para organizar una empresa de mudanzas, empacar sus pertenencias, organizar cualquier trabajo esencial en su hogar y cambiar la información de su dirección.

Establecer una fecha de finalización

La cantidad de opciones que tendrá exactamente cuando complete dependerá en gran medida de cuántas propiedades haya en la cadena y de las circunstancias de cada comprador y vendedor. Cuanto más larga sea la cadena, es probable que haya menos flexibilidad.

Sin embargo, si su cadena es relativamente corta y tiene alguna opción sobre cuándo completarla, vale la pena ser estratégico al respecto.

Por ejemplo, si puede dejar un par de días entre completar y mudarse (ya sea guardando sus pertenencias u organizando una pequeña superposición si actualmente está en una propiedad de alquiler), puede hacer mucho en un propiedad vacía. Limpiar, redecorar e incluso colgar cortinas es más fácil de hacer antes de que lleguen las cajas.

¿Cuándo es el mejor día para completar?

Casi la mitad de todas las terminaciones de propiedades tienen lugar un viernes, según datos de 2018 de TwentyCi.

Terminar un viernes es popular porque le da el fin de semana para instalarse en la propiedad, pero la popularidad de los viernes también significa que las empresas de traspaso y mudanzas tienden a reservar rápidamente.

Más importante aún, si hay retrasos financieros y su hipoteca no se paga al vendedor en el día previsto, podría quedarse varado durante todo un fin de semana y tener que pagar por el almacenamiento de sus pertenencias.

Por estas razones, vale la pena sugerir un día entre el lunes y el jueves, cuando los proveedores de servicios y los bancos estén menos ocupados y tenga un amortiguador si las cosas salen mal.

¿Qué pasa cuando completas?

Como comprador, su papel el día de la finalización es simple: espera una llamada telefónica de su transmisor que confirme que su hipoteca y depósito se han transferido al vendedor y que se ha completado.

Sin embargo, esto puede tardar un tiempo en suceder y las cosas pueden sentirse bastante tensas antes de que suceda.

El dinero se transfiere electrónicamente entre las cuentas bancarias de las firmas legales, cada una de las cuales activa la siguiente transferencia, y esto lleva tiempo, especialmente si está completando la venta de una casa anterior el mismo día.

Si está cerca del final de la cadena, es posible que se agote el tiempo antes de que se transfieran todos los fondos. Vale la pena tener un plan de contingencia en caso de que entregue las llaves de su casa sin un nuevo hogar al que mudarse.

Suponiendo que las cosas funcionen sin problemas, puede recoger las llaves del agente inmobiliario y comenzar a mudarse tan pronto como el vendedor haya desalojado la propiedad.

Una vez que te hayas mudado

Una vez que esté dentro, vale la pena llenar la documentación relacionada con la propiedad antes de que se pierda o se olvide.

Este será un recurso útil para cualquier problema relacionado con la venta, y también será muy útil cuando finalmente venda la casa. Si es posible, asegúrese de mantener:

  • el contrato de arrendamiento, si se trata de una propiedad en arrendamiento
  • los datos de venta
  • el Certificado de Eficiencia Energética (que es válido por 10 años)
  • sus edificios y documentos de seguros de contenido
  • presupuestos de constructores y comerciantes para el trabajo a realizar
  • certificados de seguridad, garantías y avales
  • Correspondencia de su agente inmobiliario, peritaje, bufete de abogados e hipoteca.

También deberá registrarse con los proveedores de servicios públicos (y considerar cambiar para ahorrar dinero) y actualizar los detalles de su dirección con bancos y otras organizaciones. Puede ver todo lo que debe hacerse en nuestra lista de verificación de mudanzas.

Es posible que también deba pagar una factura del impuesto de timbre, que su abogado coordinará, aunque los compradores primerizos se benefician de una exención en algunas circunstancias. Puede utilizar nuestra calculadora de impuestos de timbre para calcular cuánto tendrá que pagar.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cambiar y completar el mismo día?

Es posible, pero raro, intercambiar y completar el mismo día. Si lo hace, le permite mudarse sin demora y significa que no tiene que pagar un depósito de cambio.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.