¿Qué es dejar con opción a compra?

Let-to-buy es cuando alquilas tu casa actual y compras una nueva para vivir.

Esencialmente, implica tener dos hipotecas al mismo tiempo. Usted convierte su hipoteca existente en una hipoteca de compra para alquilar para que pueda alquilar su casa actual y luego sacar una hipoteca residencial estándar sobre la casa que está comprando.

Hay varias consideraciones y complicaciones con el alquiler con opción a compra, incluidos los costos y desafíos de convertirse en propietario y la necesidad de administrar dos hipotecas.

Razones para considerar alquilar con opción a compra

Hay una serie de razones por las que podría estar considerando alquilar con opción a compra.

Quizás el más común es que desee utilizar el capital que ha acumulado en su casa para permitirle mudarse a una nueva, al mismo tiempo que mantiene la casa existente como una inversión a largo plazo.

La opción de alquiler con opción a compra también podría ser adecuada para los propietarios de viviendas en las siguientes situaciones:

  • Tiene prisa por mudarse a una nueva casa y no puede esperar para vender su propiedad actual.
  • Ha tenido problemas para vender su casa debido a las condiciones del mercado.
  • Quiere comprar una propiedad con un socio pero mantener la propiedad de su casa actual.
  • Se mudará a otro lugar durante algunos años, pero planea regresar a su hogar en el futuro.

¿En qué se diferencia la opción de alquilar para comprar de la de comprar para alquilar?

Let-to-buy y buy-to-let pueden sonar similares, pero en realidad son muy diferentes.

Con comprar para alquilar, está comprando una propiedad específicamente para alquilarla, mientras que con alquilar para comprar está comprando una nueva propiedad para vivir en ella y alquilar su casa actual.

Hipotecas de alquiler con opción a compra

El gran desafío de alquilar con opción a compra es que no puede simplemente alquilar su casa y comprar otra sin cambiar primero su hipoteca, ya que operar una propiedad de comprar con opción a compra con una hipoteca residencial estaría violando los términos de su préstamo hipotecario.

En su lugar, deberá convertir su hipoteca residencial en una oferta de compra para alquiler (u obtener el consentimiento para alquilar, más abajo). Esto no siempre es sencillo, ya que las hipotecas de compra para alquiler son generalmente de interés solamente, en lugar de reembolso, y las tasas suelen ser más altas que en las ofertas residenciales.

Si está buscando liberar capital de su propiedad actual para usar como depósito en su nueva propiedad, esto puede agregar una capa adicional de complejidad.

Cambiar a una hipoteca de compra para alquilar

Su prestamista hipotecario existente puede permitirle cambiar a un acuerdo de compra para alquiler, pero esto dependerá de que sus finanzas sean reevaluadas en función de sus criterios de compra para alquiler.

Si no puede cambiar a un acuerdo de compra para alquiler con su proveedor actual, podría intentar volver a hipotecar a otro prestamista, aunque si todavía está en el plazo fijo introductorio de su hipoteca, podría enfrentar cargos costosos por reembolso anticipado.

Teniendo en cuenta estas complejidades, algunos prestamistas ofrecen hipotecas especializadas en alquiler con opción a compra, que eliminan parte del estrés.

Criterios de préstamos hipotecarios de alquiler con opción a compra

Al cambiar a una hipoteca de compra para alquilar, su elegibilidad se basará en la cantidad de ingresos de alquiler que puede obtener de la propiedad que está alquilando, en lugar de la cantidad de dinero que gana.

Un puñado de proveedores ofrecen hipotecas especializadas en alquiler con opción a compra y, por lo general, se le pedirá que cumpla con los siguientes criterios:

  • Límite de préstamo del 75%-80% del valor de su vivienda actual: Si desea liberar capital al volver a hipotecar, deberá tener esto en cuenta en sus cálculos.
  • Prueba de que obtendrá un alquiler más alto que los pagos de su hipoteca: la mayoría de los prestamistas requieren que el alquiler cubra alrededor del 145 % de los pagos mensuales.
  • Prueba de que está comprando una casa nueva al mismo tiempo que cambia su hipoteca: por lo general, solicitarán una copia de su oferta de hipoteca para su nuevo hogar.
  • Mismo abogado para ambas transacciones: esto no siempre es obligatorio, pero algunos prestamistas lo exigen.
  • Edad máxima: 70 o 75, por lo general.

¿Necesita usar un corredor de hipotecas para alquilar con opción a compra?

Let-to-buy tiene muchas partes móviles, por lo que es muy recomendable que busque asesoramiento sobre sus opciones de un corredor hipotecario de todo el mercado.

Además de encontrarle las hipotecas residenciales y de compra para alquiler adecuadas, un buen corredor podrá administrar el proceso de principio a fin, ayudándole a garantizar que pueda completar ambas hipotecas simultáneamente.

Finalmente, muchas hipotecas de compra para alquiler solo están disponibles a través de corredores en lugar de directamente de los prestamistas, por lo que un corredor puede acceder a ofertas que no podrá obtener en la calle principal.

¿Se pueden sacar ambas hipotecas con el mismo prestamista?

Con el alquiler con opción a compra, es posible que tenga que lidiar con dos o incluso tres prestamistas hipotecarios al mismo tiempo, lo que puede crear problemas en términos de completar sus transacciones al mismo tiempo.

Algunos prestamistas le permitirán realizar acuerdos de compra para alquilar e hipotecas residenciales con ellos.

Por ejemplo, si está cambiando su hipoteca residencial existente a un acuerdo de compra para alquiler con The Mortgage Works (el brazo de compra para alquiler de Nationwide), entonces también puede sacar la hipoteca residencial de su nueva propiedad con Nationwide.

Este servicio puede estar disponible a través de otros proveedores, pero no necesariamente lo indicarán en su sitio web. Esta es otra razón para seguir el consejo de un corredor de hipotecas.

Let-to-buy y consent to let

Si solo planea alquilar su propiedad por un período corto, por ejemplo, mientras intenta venderla, es posible que no necesite cambiar a comprar para alquilar…

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