Actualización para propietarios sobre el coronavirus (COVID-19)

Los propietarios ahora deben avisar a los inquilinos con al menos seis meses de anticipación antes de iniciar los procedimientos de desalojo en Inglaterra, Escocia y Gales. En Irlanda del Norte, se debe proporcionar un aviso de al menos 12 semanas. Puedes saber más con los siguientes artículos:

Para obtener las últimas actualizaciones y consejos, visite la sección ¿Cuál? centro de información sobre coronavirus.

¿Debe utilizar una agencia de alquiler o administrar una propiedad usted mismo?

Muchos propietarios administran sus propiedades por su cuenta y lo hacen muy bien, pero para otros es mucho más conveniente usar un agente de alquiler.

Considere administrar su propiedad usted mismo si:

  • usted realmente quiere mantener sus costos bajos
  • tendrá el tiempo y la energía para atender las consultas y problemas de los inquilinos
  • conoce profesionales confiables (por ejemplo, plomeros y electricistas) a quienes puede llamar para ayudarlo con cualquier problema
  • estás al día de la normativa vigente que afecta a los propietarios
  • quieres ser un propietario práctico
  • vive cerca de su propiedad de compra para alquilar.

Es posible que desee utilizar un agente de arrendamiento si:

  • no tienes mucho tiempo libre
  • preferiría que otra persona se ocupara de las consultas de los inquilinos y de los problemas
  • usted es nuevo como propietario y desea ayuda profesional
  • usted no tiene un buen conocimiento de los reglamentos y la legislación pertinentes
  • usted está alquilando una propiedad en un área diferente de donde vive.

¿Qué hacen los agentes de alquiler y gestión?

Los agentes de alquiler suelen ofrecer dos o tres niveles de servicio:

1. Encontrar inquilinos y organizar el alquiler: por una tarifa única, un agente encontrará inquilinos para su propiedad.

Una vez que hayan encontrado algunos inquilinos potenciales, también recopilarán referencias, realizarán verificaciones de crédito, cobrarán depósitos y redactarán contratos de arrendamiento e inventarios.

2. Cobro de alquileres: el agente de arrendamiento cobrará el alquiler de sus inquilinos cada mes y perseguirá cualquier pago atrasado.

3. Gestión completa: el agente de arrendamiento gestiona todos los aspectos del alquiler, no solo el cobro del alquiler, sino también el tratamiento de cualquier consulta y la resolución de los trabajos de mantenimiento y reparación.

Honorarios del agente de arrendamiento

Los honorarios del agente de arrendamiento pueden variar drásticamente según la ubicación de la propiedad y el nivel de servicio que requiera.

Los agentes suelen basar sus cargos en un porcentaje del alquiler mensual, en lugar de exigir una tarifa fija por el plazo total del contrato.

¿Cuánto debe esperar gastar?

Los honorarios de los agentes pueden oscilar entre menos del 10 % del alquiler y más del 20 %, según el servicio.

La administración completa de la propiedad puede costar entre el 12 % y el 20 % del alquiler total, según el área y el agente administrador que elija. A modo de ejemplo, a continuación se muestran las tarifas estándar que cobra Savills, que tiene más de 100 sucursales en el Reino Unido.

  • Arrendamiento, renovación de arrendamiento y recepción de alquiler: 15% del alquiler total (tarifa general mínima de £ 1,800 en Londres, o £ 1,200 en otros lugares)
  • Lo anterior más administración de fincas: 20,4% del alquiler

Las tarifas anteriores incluyen IVA.

¿Se puede negociar las tarifas?

Sí: es un mercado competitivo, por lo que debe comparar varias cotizaciones y estar preparado para regatear para obtener la mejor oferta.

No todas las ofertas son iguales, tampoco. Algunos agentes pueden incluir servicios como el registro de depósitos y realizar cheques de derecho a alquilar como parte del paquete, mientras que otros cobrarán extra.

Haga una lista de lo que está buscando de su agente y siempre lea la letra pequeña antes de apresurarse.

Cómo elegir el agente de alquiler adecuado

Al comparar agentes, aquí hay algunas cosas a considerar:

¿El agente está registrado en un organismo industrial/asociación comercial?

Los organismos principales para los agentes de alquiler son ARLA (Asociación de Agentes de Alquiler Residencial), UKALA (Asociación de Agentes de Alquiler Acreditados del Reino Unido) y NALS (Programa Nacional de Alquiler Aprobado).

Para ser miembro de una de estas organizaciones, el agente debe cumplir con un conjunto de estándares mínimos.

También contará con Client Money Protection (CMP), lo que significa que, en caso de que su agente quiebre, el plan cubrirá sus pérdidas.

¿Ha venido el agente altamente recomendado?

Hable con propietarios experimentados que conozca y descubra a quién recurren y qué buscan en un buen agente de alquiler.

No coloque una gran cantidad de acciones en las reseñas en línea, ya que existe la preocupación dentro de la industria de que las reseñas no verificadas puedan estar pintando una imagen falsa de los agentes.

¿El agente conoce el mercado local?

Elija un agente que conozca al dedillo el mercado local para su tipo de propiedad.

De esta manera, sabrá cómo atraer a los inquilinos correctos y podrá asesorarlo en cosas como establecer su alquiler en el nivel correcto y hacer que su propiedad esté a la altura.

También es mucho menos probable que un agente establecido tenga problemas financieros que uno que solo ha estado operando por un corto tiempo.

No se limite a elegir el agente más barato

Aunque, por supuesto, desea una buena relación calidad-precio, una tarifa mínima puede significar que el agente está buscando atajos.

El mal servicio de un agente podría costarle más dinero a largo plazo si no se mantiene al día con el mantenimiento o si molesta tanto a sus inquilinos que se mudan.

Llame al agente o incluso vaya a una sucursal haciéndose pasar por un posible inquilino.

Vea cómo maneja sus consultas: mantener contentos a sus inquilinos es vital para garantizar un flujo constante de alquiler, por lo que desea un agente que les ofrezca un buen servicio al cliente.

Gestionar su propia compra para alquilar: cómo encontrar el inquilino adecuado

Si elige administrar su propia propiedad, encontrar el inquilino ideal debe ser una prioridad en su lista de tareas pendientes.

Encontrar un inquilino de calidad que quiera permanecer en la propiedad a largo plazo le permitirá evitar costosos períodos de anulación (cuando la propiedad permanece vacía).

Como punto de partida, aquí tienes algunos consejos que te ayudarán a encontrar a tu inquilino ideal:

  • Piensa si amueblar la propiedad: ¿Qué tipo de propiedad atraerá más a su inquilino ideal? Por ejemplo, si está alquilando una casa familiar, sus inquilinos objetivo pueden querer una propiedad sin amueblar que puedan ver como un lienzo en blanco. Los estudiantes que alquilan o los jóvenes que comparten piso, sin embargo, a menudo prefieren una casa completamente amueblada.
  • Haga verificaciones exhaustivas de antecedentes: tómese el tiempo para asegurarse de obtener un inquilino confiable. Como mínimo, deberá hacer que realicen verificaciones de crédito y solicitar referencias de empleadores y propietarios. Si no se siente cómodo haciéndolo usted mismo, pague a un agente administrativo para que se ocupe de esta parte del proceso por usted.
  • Elija la cantidad correcta de depósito de seguridad: a algunos inquilinos se les pide que paguen el alquiler de seis semanas por adelantado, mientras que otros solo pagan un mes. Si bien el primero le ofrece una mayor protección, podría costar la salida de algunos posibles inquilinos.
  • Déjate llevar por tu instinto: Si bien no desea contratar a un inquilino poco confiable, trate de no ser tacaño por encontrar a la persona perfecta. Si los conoce, no suenan alarmas y han pasado las verificaciones de antecedentes, es mejor seguir adelante y evitar costosos períodos de anulación.

Contratos de arrendamiento

Cuando alquile una propiedad, deberá tener un Acuerdo de arrendamiento de propiedad corta asegurada (AST, por sus siglas en inglés) redactado, que describa los términos contractuales del alquiler.

Si utiliza un agente, se ocupará de esto por usted. Muchos agentes de arrendamiento utilizan plantillas proporcionadas por organizaciones de membresía como ARLA, que ofrece siete plantillas diferentes.

Es posible redactar un contrato usted mismo utilizando plantillas en línea o copiando el texto estándar utilizado en los contratos de otras personas y luego agregando los detalles de su propiedad.

Si elige esta ruta, es mejor obtener asesoramiento legal profesional para asegurarse de que su contrato cubra las áreas importantes y que estará cubierto legalmente.

Lista de verificación del contrato de arrendamiento

Los contratos de arrendamiento deben contener información contractual general, pero también algunos detalles sobre la propiedad que está alquilando, como quién necesita mantener el jardín.

Como punto de partida, un contrato debe contener lo siguiente:

  • Las fechas de inicio y finalización del arrendamiento.
  • Información de protección de datos que indica que los detalles del inquilino solo se pueden compartir con las partes relevantes, como empleados de inventario o empresas de servicios públicos.
  • Detalles de las instalaciones y accesorios importantes dentro de la propiedad y el espacio exterior, y una adenda que incluye los elementos registrados en el inventario
  • Detalles de cuánto depósito tomará el propietario/agente y qué esquema de protección de depósito de arrendamiento se utiliza para proteger los depósitos en caso de disputa
  • Cuánto será el alquiler, cuándo vence y cómo se debe pagar, además de lo que sucede si el inquilino no paga el alquiler
  • Aviso que tiene que dar el arrendatario para dejar el inmueble, y cómo puede recuperar la posesión del inmueble
  • Obligaciones del inquilino, como mantener la casa en buen estado y notificar al propietario/agente si hay algún problema
  • Detalles del ‘desgaste normal’, destacando que algunas partes de la propiedad, por ejemplo, alfombras, pueden deteriorarse naturalmente con el tiempo, y que el inquilino no debe ser responsable de esto.
  • Las firmas tanto del propietario como del inquilino(s)

Protección de depósito

Por ley, cualquier persona que alquile utilizando un arrendamiento de propiedad corta asegurada en Inglaterra y Gales debe tener su depósito protegido en un plan de protección de depósitos.

Sistemas de protección de depósitos de arrendamiento

Hay tres esquemas de protección de depósitos en los que puede registrar el depósito de su inquilino.

Cuando registre el depósito, se le debe enviar al inquilino un certificado que confirme el monto total que se ha protegido.

Liberación de un depósito al final de un arrendamiento y resolución de disputas

Al final de un arrendamiento, siempre que el arrendatario haya cumplido con los términos del contrato de arrendamiento y esté al día con todas las facturas, debe tener derecho a que se le devuelva el depósito completo.

Sin embargo, si el inquilino ha incumplido los términos del contrato de arrendamiento, puede presentar un reclamo para que se le devuelva una parte o la totalidad del depósito.

Como arrendador, debe seguir los siguientes pasos al final de un arrendamiento:

  1. Anime al inquilino a limpiar a fondo la casa, mover sus pertenencias y revisar el contrato de arrendamiento y el inventario antes de esto.
  2. Confirme con el inquilino que se hayan devuelto todas las llaves, llaveros y permisos, que se hayan liquidado las cuentas de servicios públicos y que haya proporcionado una dirección de reenvío.
  3. Organizar una inspección de salida.
  4. Después de la inspección, identifique las deducciones que desea reclamar (por limpieza, reemplazo de cualquier artículo, etc.) y hable directamente con el inquilino al respecto.

Si no hay disputa, tiene 10 días para devolver el monto acordado del depósito al inquilino.

Si hay una disputa, cualquiera de las partes puede plantearla a la empresa que administra el sistema de protección de depósitos, que ofrecerá un servicio de mediación formal. Se debe tomar una decisión dentro de los 28 días posteriores a la presentación de las pruebas.

Inventarios

Si está utilizando un agente de arrendamiento, organizará un inventario de entrada y salida en su nombre.

Los informes de inventario son particularmente importantes si está alquilando una casa amueblada, ya que además de proporcionar detalles completos sobre el estado de la propiedad en sí, también detallarán los artículos que está incluyendo en el alquiler.

Esto le dará alguna evidencia si algo se pierde o se rompe, o si el arrendamiento termina en una disputa.

Si bien es posible realizar un inventario usted mismo utilizando plantillas disponibles en línea, pagar un inventario independiente…

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