Si espera comprar su primera casa, es posible que se haya topado con el término «vivienda asequible». En teoría, ‘vivienda asequible’ se refiere a propiedades que se ofrecen para la venta o el alquiler por debajo de su valor de mercado, generalmente como parte de un esquema respaldado por el gobierno o el consejo local.
Estas iniciativas suelen estar dirigidas a grupos específicos de personas, como los residentes locales o aquellos que ganan por debajo del salario promedio nacional.
Pero con tantos esquemas y reglas de elegibilidad diferentes, existe cierta confusión sobre cómo funcionan los esquemas y quién puede calificar.
Aquí, trataremos de desmitificar el concepto de vivienda asequible y explicaremos cómo puede ascender en la escalera de la propiedad.
¿Qué significa ‘vivienda asequible’?
En términos generales, los esquemas de vivienda asequible tienen como objetivo hacer que las viviendas más baratas estén disponibles para las personas que no pueden comprar o alquilar a precios de mercado, pero la falta de una definición estándar de ‘asequible’ ha llevado a una variedad de enfoques diferentes.
El gobierno dice que las viviendas asequibles deben ser ‘viviendas de alquiler social, de alquiler asequible e intermedias, proporcionadas a hogares elegibles específicos cuyas necesidades no son satisfechas por el mercado’.
¿Cuántas viviendas asequibles hay disponibles?
Los datos oficiales más recientes muestran que se proporcionaron un total de 57,644 viviendas asequibles en 2019-20, con su tenencia de la siguiente manera:
- 24.551 viviendas asequibles en alquiler
- 23.122 viviendas en propiedad compartida
- 6.359 viviendas de alquiler asequible en Londres
- 5.716 viviendas sociales de alquiler
Vivienda asequible en promociones de obra nueva
Alrededor del 92 % de las viviendas asequibles proporcionadas en 2019-20 fueron construcciones nuevas, y es probable que esta tendencia continúe.
En 2021, el gobierno lanzó su programa First Homes, que ofrece descuentos en propiedades de nueva construcción a compradores primerizos en Inglaterra.
Esto es parte de su Programa de Viviendas Asequibles, que se extenderá hasta 2026. El programa tiene como objetivo entregar hasta 180 000 viviendas asequibles, con dos tercios de los fondos destinados a viviendas fuera de Londres.
Tipos de vivienda asequible
Los esquemas de viviendas asequibles vienen en todas las formas y tamaños, pero aquí hay una guía básica para algunas de las ofertas más grandes.
Los esquemas de propiedad compartida ofrecen una mano amiga a los compradores primerizos que no pueden permitirse el lujo de comprar una propiedad directamente.
Para obtener más información sobre este esquema, nuestra guía de propiedad compartida explica quién es elegible y cómo funciona.
Las propiedades de propiedad compartida generalmente las vende una asociación de vivienda. Por lo general, compra entre el 25 % y el 75 % de una casa y paga el alquiler del resto. Con el tiempo, puede comprar más capital en su propiedad, un proceso conocido como escalamiento.
Una vez que haya tenido en cuenta los pagos de su hipoteca, el alquiler y los cargos por servicios, es posible que la propiedad compartida no sea tan asequible como parece.
El esquema First Homes ofrece a los compradores primerizos un descuento cuando compran una casa de nueva construcción en Inglaterra.
Las Primeras Viviendas deben venderse con un descuento de al menos el 30% sobre su valor de mercado.
Después del descuento, la cantidad máxima por la que se pueden vender First Homes es de 250 000 libras esterlinas, o 420 000 libras esterlinas en el Gran Londres. Las autoridades locales pueden imponer topes de precios más bajos si así lo desean.
No todas las propiedades nuevas están disponibles bajo el esquema, pero el gobierno dice que las Primeras Viviendas deben representar al menos el 25% de las viviendas asequibles vendidas por los desarrolladores.
La iniciativa Starter Homes del gobierno se anunció en 2014.
Estaba programado para ofrecer hasta 200,000 casas a la venta a precios reducidos, pero se desechó en 2020 sin que se construyera una casa.
La iniciativa se comprometió a los compradores primerizos en Inglaterra menores de 40 años. El esquema contemplaría la construcción de nuevas viviendas en terrenos baldíos, es decir, terrenos que se habían desarrollado previamente, y se venderían con un 20 % de descuento sobre las tasas de mercado.
Rent to Buy ayuda a los compradores que no pueden recaudar un depósito a avanzar hacia la propiedad de una casa con el tiempo.
Bajo el esquema, las asociaciones de vivienda ofrecen propiedades por alquiler reducido (generalmente alrededor de un 20% menos que el valor de mercado), lo que permite a los compradores ahorrar para un depósito o comprar acciones en su casa utilizando la propiedad compartida.
Rent to Buy está abierto a personas que no son propietarios de viviendas con un ingreso familiar anual inferior a £ 80,000 que no pueden comprar una casa adecuada sin ayuda y que no tienen problemas de crédito pendientes.
De acuerdo con la Ley de Vivienda y Regeneración de 2008, la vivienda social es un alojamiento que se alquila a alquileres por debajo del nivel del mercado a ‘personas cuyas necesidades no están adecuadamente atendidas por el mercado inmobiliario comercial’.
La vivienda social suele ser propiedad de las autoridades locales. Si bien los alquileres varían, las propiedades no se pueden alquilar por más del 80 % del alquiler del mercado local.
En décadas anteriores, la mayoría de las nuevas viviendas asequibles las proporcionaban las autoridades locales, pero esto está cambiando.
Con esquemas como Right to Buy, Help to Buy y First Homes, el gobierno está alentando cada vez más a las personas a ser propietarios de una vivienda.
Vivienda privada de alquiler asequible
Las viviendas de alquiler privadas asequibles también deben ser al menos un 20 % más baratas que los alquileres del mercado local. Pero en lugar de ser proporcionado por las autoridades locales, está disponible en el mercado privado.
Las propiedades alquiladas privadas asequibles tienden a estar más disponibles en tenencias en desarrollo, como construir para alquilar.
El alquiler intermedio, o alquiler asequible, se introdujo como una nueva tenencia en 2010.
El alquiler intermedio permite a las asociaciones de vivienda alquilar propiedades al 80 % de los niveles de alquiler del mercado local, pero a trabajadores con ingresos familiares inferiores a 66 000 £ (u 80 000 £ para casas más grandes).
El objetivo del esquema es permitir que las asociaciones obtengan financiación adicional en el mercado privado que luego podría invertirse en aumentar el stock de viviendas nuevas.
Pros y contras de la vivienda asequible
Si puede acceder a un esquema de vivienda asequible, podría ayudarlo a ascender en la escalera de la propiedad o acceder a alquileres más asequibles.
Los esquemas de propiedad de la vivienda, como First Homes, reducen la carga de comprar una vivienda al reducir el costo total, mientras que la propiedad compartida brinda oportunidades para los compradores con depósitos más pequeños.
Por otro lado, la confusión sobre lo que es y no es ‘asequible’ ha provocado críticas, y algunos activistas afirman que las definiciones no siempre son efectivas para ayudar a los compradores primerizos o de bajos ingresos.
Los críticos sugieren que el uso de una relación costo-ingreso de la vivienda sería una forma más efectiva de garantizar que la vivienda asequible sea realmente asequible de un área a otra. Como guía aproximada, la organización benéfica de vivienda Shelter propone que ‘asequible’ debe clasificarse como no más del 35% de los ingresos netos de su hogar.
¿De qué otra manera puedo subirme a la escalera de la propiedad?
Si tiene algo de dinero reservado para un depósito, podría considerar comprar una casa usando una hipoteca del 95%, una hipoteca de garante o el programa de Ayuda para comprar del gobierno.
Los préstamos con garantía hipotecaria Help to Buy permiten a los compradores adquirir una vivienda de nueva construcción con un depósito del 5 %.
El gobierno proporciona un préstamo de capital de hasta el 20% (o 40% dentro de Londres), lo que permite a los compradores obtener una hipoteca más pequeña.
